Дарение или купля-продажа недвижимости?

При передаче недвижимости между родственниками (в том числе и не близкими) ключевым вопросом становится выбор способа этой передачи.

Два самых распространенных варианта — дарение и купля-продажа — имеют фундаментальные различия с точки зрения налогообложения, правовых последствий и рисков оспаривания. Правильный выбор позволяет не только сэкономить средства, но и обезопасить сделку от будущих претензий.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ): Кто и когда платит?
Это центральный пункт, определяющий финансовую выгоду каждой из сторон.

1. При договоре дарения
Налогоплательщик: Одаряемый (тот, кто получает недвижимость). Ставка: 13% для резидентов, 15% для нерезидентов с доходов свыше 5 млн руб. — от рыночной стоимости подарка. Важнейшее исключение: Согласно Налоговому кодексу РФ (ст. 217), дарение недвижимости между близкими родственниками освобождается от НДФЛ. К близким родственникам относятся: Родители и дети...

Вывод для дара: Если вы дарите недвижимость близкому родственнику — НДФЛ равен 0%. Если вы дарите недвижимость НЕ близким родственникам, — одаряемый обязан уплатить НДФЛ в размере 13%.

2. При договоре купли-продажи
Налогоплательщик: Продавец (тот, кто отчуждает недвижимость).
Ставка: 13% (или 15% с доходов свыше 5 млн руб.) с дохода от продажи. Важнейшая льгота: Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если владел этим объектом недвижимости более минимального предельного срока владения.

Минимальный срок владения — 5 лет. Это общее правило для объектов, приобретенных после 01.01.2016. В отдельных случаях — 3 года. 

Вывод для купли-продажи: Если продавец владеет недвижимостью дольше 5 (или 3) лет — НДФЛ равен 0%. Если срок владения меньше, продавец платит налог с разницы между ценой продажи и первоначальной ценой покупки (либо использует имущественный вычет в 1 млн руб.).

Правовая природа сделок и риски оспаривания:
Обе сделки являются оспоримыми, но основания и риски для их отмены различны.

Договор дарения (ГК РФ ст. 572, 578)
Природа: Безвозмездная сделка.
Основания для отмены: Ограничены и строго указаны в законе (ст. 578 ГК РФ):
Покушение на жизнь дарителя или членов его семьи.
Обращение с вещью, создающее угрозу ее безвозметной утраты (если вещь имеет большую неимущественную ценность).
Отмена дарения, если даритель пережил одаряемого (если это условие было в договоре).
Защита от оспаривания: Дарение считается более защищенной сделкой, так как доказать наличие встречной передачи (что является основанием для признания сделки мнимой) при безвозмездном характере сложнее. Кроме того, оспорить сделку могут лишь строго определенные лица (даритель, его наследники).

Статус имущества в браке (СК РФ ст. 36): Недвижимость, полученная одним из супругов по договору дарения, является его личной собственностью и не подлежит разделу при разводе. Второй супруг не может оспорить сам договор дарения, так как не является его стороной.

Договор купли-продажи (ГК РФ ст. 549, 450)
Природа: Возмездная сделка.
Основания для расторжения или признания недействительной: Значительно шире.
Существенное нарушение условий договора (например, неоплата).
Признание сделки мнимой (ст. 170 ГК РФ). Это ключевой риск для сделок между родственниками.
Судебная практика: Если договор купли-продажи между родственниками оспаривается, суд вправе потребовать доказательства реальной передачи денег (выписки со счетов, расписки). Их отсутствие — веский довод для признания сделки мнимой, то есть совершенной лишь для вида, с последствиями в виде аннулирования перехода права.

Статус имущества в браке (СК РФ ст. 34): Недвижимость, купленная в браке, даже если оформлена на одного супруга, признается совместной собственностью супругов. Второй супруг имеет полное право оспорить сделку, если его права были нарушены (например, его не уведомили о продаже семейного жилья).

Нотариальное удостоверение и недееспособность
По общему правилу нотариальное удостоверение договора как дарения, так и купли-продажи недвижимости требуется. Нотариус выполняет важную функцию проверки дееспособности сторон. Если в будущем возникнет иск о признании одной из сторон недееспособной (ст. 171 ГК РФ) на момент сделки, нотариально удостоверенный договор является серьезным доказательством добросовестности сделки и понимания сторонами ее последствий, что снижает риски оспаривания.

Практические выводы и рекомендации
Для передачи недвижимости близкому родственнику (родители, дети, братья, сестры): Дарение часто предпочтительнее. Оно проще, безопаснее в плане оспаривания и сразу освобождает одаряемого от налога. Купля-продажа может быть выгодна, если одаряемый (покупатель) в будущем планирует продать эту недвижимость. В этом случае для него срок владения начнет течь заново с момента регистрации его права по договору купли-продажи, что позволит впоследствии продать объект без налога, владея им 5 лет. Для передачи недвижимости НЕблизкому родственнику (например, тете): Дарение приведет к обязанности одаряемого уплатить НДФЛ в 13% от рыночной стоимости квартиры. Купля-продажа, где продавец владеет недвижимостью более 5 лет, позволит ему не платить налог, а одаряемый (покупатель) также не будет иметь налоговых обязательств. Однако здесь критически важно подготовить документы, подтверждающие оплату (расписки, выписки), чтобы избежать признания сделки мнимой.

Для минимизации рисков оспаривания перед совершением сделки необходимо оценить все перечисленные факторы и, в сложных случаях, проконсультироваться с юристом. И помните, обе сделки являются оспоримыми, но основания и риски для их отмены различны.