Наследодатель не оформил собственность

Исковое заявление о признании права собственности на объект долевого строительства в порядке наследования и об обязании зарегистрировать право собственности.

Проблема оформления собственности на квартиру наследником, если наследодатель не успел подписать акт приема-передачи по ДДУ.

Ситуация, когда гражданин участвует в долевом строительстве, но умирает до момента полного оформления собственности на квартиру, к сожалению, не редкость. Наследники, принявшие такое имущество, сталкиваются с правовой коллизией: с одной стороны, они являются законными правопреемниками, а с другой — не могут зарегистрировать право собственности из-за отсутствия ключевого документа — подписанного акта приема-передачи. Данная статья рассматривает эту проблему и пути ее решения через суд.

Правовая природа наследства по договору долевого участия (ДДУ).
Не многие знают, что Застройщик, в такой ситуации, не вправе отказать наследникам во вступлении в договор.

При этом, в состав наследства (ст. 1112 ГК РФ), в таких случаях, входят не вещные права на саму квартиру (так как право собственности еще не возникло), а имущественные права и обязанности, вытекающие из ДДУ. Наследник, принимая наследство (ст. 1152, 1153 ГК РФ), получает право требовать от застройщика передачи объекта и последующей регистрации права собственности.

Ключевая проблема: уклонение застройщика от подписания акта приема-передачи.
Основное препятствие, с которым сталкивается наследник, — это отказ застройщика подписывать акт приема-передачи (АПП) на его имя. Не редкость, когда застройщик может ссылаться на то, что он уже якобы исполнил свою обязанность перед наследодателем, составив односторонний акт после его смерти. Однако подобные действия являются неправомерными по нескольким причинам:

Ненадлежащая сторона по акту. На момент составления АПП сторона по договору — наследодатель — уже умер. Сделку с лицом, не обладающим правоспособностью, совершить невозможно. Фактическая передача недвижимости такому лицу невозможна и юридически ничтожна.

Нарушение закона о долевом строительстве. Согласно ч. 7 ст. 4 ФЗ-214, застройщик обязан заключить все необходимые документы с наследником. Уклонение от подписания АПП с надлежащим правопреемником является прямым нарушением этой нормы.

В результате наследник, законно принявший наследство, лишается возможности выполнить финальный этап — подписать передаточный акт, без которого Росреестр откажет в государственной регистрации права собственности.

Путь решения: признание права собственности в судебном порядке
Поскольку застройщик уклоняется от добровольного выполнения своих обязательств, единственным законным способом защиты нарушенного права является обращение в суд с иском о признании права собственности на объект долевого строительства в порядке наследования.

Правовое обоснование для иска:

Наследство принято. Права и обязанности перешли. Есть основание для возникновения права собственности. 

Способ защиты. В соответствии с ГК РФ, одним из основных способов защиты гражданских прав является признание права. Данный способ применяется именно тогда, когда право лица оспаривается или не признается третьими лицами, что препятствует его реализации.

Разъяснения Верховного Суда. Пункт 8 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9 прямо указывает, что если право собственности наследодателя не было зарегистрировано, суды до истечения срока принятия наследства рассматривают требования о включении имущества в состав наследства, а после — требования о признании права собственности в порядке наследования.

Что требует истец в суде - это определяется в каждом, конкретном случае, подробности расскажет юрист.

Заключение
Проблема, при которой застройщик отказывается подписывать акт приема-передачи с наследником, ссылаясь на мнимую передачу имущества умершему, является серьезным препятствием, но полностью преодолимой в правовом поле.

Наследник, принявший права и обязанности по ДДУ, является надлежащим выгодоприобретателем по договору. Действия застройщика по составлению одностороннего акта на имя наследодателя после его смерти не имеют юридической силы и не снимают с него обязанности по передаче объекта законному правопреемнику.

Единственным эффективным способом восстановить свои права и зарегистрировать собственность на квартиру в такой ситуации является подача искового заявления в суд общей юрисдикции о признании права собственности в порядке наследования. Положительное решение суда станет прямым основанием для регистрации права в Росреестре, несмотря на отсутствие подписанного с застройщиком акта приема-передачи.